- Preise für Mietwohnungen in den USA haben sich im Gleichschritt bewegt, was durch einen Algorithmus von RealPage verursacht wird. RealPage bietet Software für das Einnahmenmanagement von Mietwohnungen an, die Vermietern Preise und Vertragsbedingungen vorgibt. Eine Klage des US-Justizministeriums behauptet, dass RealPage den Wettbewerb behindert und Mietpreise nach oben treibt. RealPage kontrolliert 80 Prozent des Marktes für Einnahmenmanagement-Software und hat erheblichen Einfluss auf die Preisgestaltung. RealPage behauptet, seine Software sei legal und vorteilhaft, während das DOJ behauptet, dass sie Gesetze verletzt.
Wenn Sie in den letzten Jahren eine Wohnung in den USA gemietet haben, könnte es Ihnen so vorgekommen sein, als sei das System manipuliert: Preise steigen nicht nur in Ihrem Gebäude, sondern auch in anderen Teilen der Stadt, und das scheinbar im Gleichschritt. Eine neue Zivilklage, die das US-Justizministerium heute eingereicht hat, behauptet, dass dies in vielen Fällen nicht nur Einbildung ist – und dass ein einziger Algorithmus einer Firma dafür verantwortlich ist. Diese Firma ist RealPage, ein in Texas ansässiges Unternehmen, das Software für das kommerzielle Einnahmenmanagement für Vermieter anbietet. Mit anderen Worten, es hilft, die Preise für Wohnungen festzulegen. Das DOJ behauptet in seiner Klage jedoch, dass RealPage seinen Kunden effektiv hilft, zu betrügen; Vermieter geben Mietpreise und Vertragsbedingungen in das System ein, und der RealPage-Algorithmus gibt im Gegenzug einen vorgeschlagenen Preis aus, der Koordination ermöglicht und den Wettbewerb behindert.
Algorithmus-basierte Mietpreiskoordination
„Indem sensible Daten in einen ausgeklügelten Algorithmus mit künstlicher Intelligenz eingespeist werden, hat RealPage eine moderne Methode gefunden, um ein jahrhundertealtes Gesetz durch systematische Koordination der Mietpreise zu verletzen“, sagte die stellvertretende Generalstaatsanwältin Lisa Monaco in einer Erklärung. Die Reichweite von RealPage ist enorm. Das Unternehmen kontrolliert 80 Prozent des Marktes für Software seiner Art, die zur Preisfestsetzung von rund 3 Millionen Wohnungseinheiten im ganzen Land verwendet wird, so das DOJ. RealPage sieht sich bereits mehreren Klagen gegenüber, darunter einer aus dem Bundesstaat und einer anderen aus , wo die Software von RealPage angeblich zur Preisfestsetzung für mehr als 90 Prozent der Einheiten in großen Wohngebäuden verwendet wird.
Die algorithmische Preisgestaltung von RealPage erlangte breitere Aufmerksamkeit, als eine detaillierte, wie die YieldStar-Software des Unternehmens funktioniert. Die Zivilklage des DOJ, die von den Generalstaatsanwälten von acht Bundesstaaten unterstützt wird, ist eine bedeutende Eskalation der rechtlichen Schritte gegen das Unternehmen. Laut DOJ-Beamten, die im Hintergrund während eines Anrufs zur Besprechung der Beschwerde sprachen, ist es auch das erste Mal, dass das DOJ auf Zivilklageverfahren umstellt. Während die Regierung zuvor Anklagen gegen einen Amazon-Verkäufer wegen algorithmusgestützter Preisfestsetzung erhoben hatte, ist dies die erste Zivilklage, bei der der Algorithmus selbst, so die Offiziellen, als Mittel des Verstoßes galt.
Reichweite und Kontrolle von RealPage
Die Beschwerde zitiert angeblich RealPage-Executives, die die wettbewerbswidrigen Aspekte ihres Produkts anerkennen. „Es gibt einen größeren Nutzen darin, dass alle erfolgreich sind, anstatt im Wettbewerb gegeneinander die gesamte Branche herunterzuziehen“, schrieb angeblich ein RealPage-Executive. Jede Behauptung von Kartellrechtsverletzungen wird bestritten, und es wurde sogar eine sechsseitige digitale Veröffentlichung veröffentlicht, die „die wahre Geschichte“ über seine Produkte darstellt, zusammen mit einer umfassenden FAQ-Seite auf einer speziellen öffentlichen Politikwebsite. Das Unternehmen reagierte nicht sofort auf eine Anfrage zur Stellungnahme. „Angriffe auf das Einnahmenmanagement der Branche basieren auf nachweislich falschen Informationen“, heißt es in einem Abschnitt dieser Website. „Die Einnahmenmanagementsoftware von RealPage nützt sowohl Wohnungsanbietern als auch Mietern.“
„Wir sind enttäuscht, dass das DOJ nach mehreren Jahren der Aufklärung und Zusammenarbeit in Fragen des Kartellrechts mit RealPage sich entschieden hat, eine Klage einzureichen, die versucht, wettbewerbsfördernde Technologie zum Sündenbock zu machen, die verantwortungsvoll seit Jahren verwendet wird“, so Jennifer Bowcock, Senior Vice President für Kommunikation und Kreativität bei RealPage, in einer E-Mail-Erklärung. „Die Einnahmenmanagementsoftware von RealPage ist absichtlich so entwickelt, dass sie rechtskonform ist, und wir haben eine lange Geschichte der konstruktiven Zusammenarbeit mit dem DOJ, um dies zu zeigen.“
Der DOJ sieht das anders. „Algorithmen existieren nicht in einem rechtsfreien Raum“, sagte Monaco auf einer Pressekonferenz, um den Fall zu besprechen. „Eine Maschine auf Gesetzesbruch zu trainieren, ist immer noch ein Gesetzesbruch.“ In diesem Fall behauptet die Beschwerde, dass diese Algorithmen die Mietpreise konsequent nach oben treiben. „Die Software von RealPage neigt dazu, Preiserhöhungen zu maximieren, Preisrückgänge zu minimieren und die Preissetzungsmacht der Vermieter zu maximieren“, sagte das DOJ in einer Presseerklärung. RealPage empfiehlt nicht nur die Preise; in vielen Fällen setzt es sie aktiv fest.
Systematische Überwachung durch RealPage
„RealPage überwacht aktiv die Einhaltung der Empfehlungen durch die Vermieter“, sagte US-Justizminister Merrick Garland auf der heutigen Pressekonferenz. „Eine große Anzahl von Vermietern stimmt effektiv zu, ihre Preisentscheidungen an RealPage auszulagern, indem sie eine ‘Automatikakzeptanz‘-Einstellung verwenden, die RealPage effektiv erlaubt, den Mietpreis festzulegen.“ Das DOJ behauptet außerdem, dass RealPage eine „selbstverstärkende Rückkopplungsschleife“ mit seiner Datenaufnahmestruktur und seinen Preisempfehlungen geschaffen hat, die ihm auch ein angebliches Monopol in der Branche der Software für das Einnahmenmanagement von Wohnungen gibt. Jeder Wettbewerber, der sich an die Regeln hält, behauptet das DOJ, ist deutlich im Nachteil.
Das Justizministerium hat in den letzten Jahren technologische und datentechnische Experten eingestellt, um sie besser in die Lage zu versetzen, „den Code zu durchsuchen“, wie mehrere Beamte den Ermittlungsprozess beschrieben haben. Während dies der erste größere Fall von algorithmischer Kollusion ist, deuteten DOJ-Beamte an, dass es bei weitem nicht der letzte sein wird.
